Жилищный кодекс открывает массу новых возможностей для ускорения реформы ЖКХ, однако их реализация во многом зависит от энергии россиян и от эффективности процедур, применяемых местными властями

С точки зрения развития реформы ЖКХ (вопросы обеспечения россиян жильем мы в этом материале не рассматриваем) большинство трезвомыслящих специалистов в целом положительно оценивают новый Жилищный кодекс (ЖК). Эксперты отмечают два основных достоинства ЖК. Первое - кодекс привел, наконец, систему правоотношений в сфере ЖКХ в соответствие с нынешними социально-экономическими реалиями (главное - поставил во главу угла собственника, причем государство, как собственник, имеет те же права, что и частник). Эта система наполовину оставалась распределительно-советской и потому препятствовала введению ЖКХ в рынок. Второе достоинство нового кодекса - много внимания в нем уделено самому "узкому месту" реформы ЖКХ - как привлечь население к самоуправлению своими домами. Ради стимулирования активности граждан ЖК предусматривает ряд радикальных мер.

Недостатки кодекса связаны главным образом с деталями правоотношений в процессе управления жильем - они недостаточно хорошо регламентированы. ЖК - рамочный закон, так что многие конкретные механизмы и процедуры, необходимые для рынка ЖКХ, должны быть прописаны специальными законами как на федеральном, так и на региональном уровне. От их эффективности в значительной степени и будет зависеть модернизация российского ЖКХ.

Жильцы обязаны

Согласно ст. 161, "способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений" (вариантов управления три: непосредственное - силами самих собственников; через создание ТСЖ или специализированного потребительского кооператива, в том числе жилищного; с помощью управляющей компании). В соответствии со ст. 45, собственники обязаны проводить общее собрание ежегодно.

Это значит, что абсолютное болшинство жилых домов в России после 1 марта управляются нелегитимно. Даже те, где есть ТСЖ, наличие которого не освобождает жильцов от обязанности на общем собрании определить способ управления (ТСЖ может выбрать конкретную управляющую компанию). Таким образом, сейчас во всех домах должны пройти собрания собственников жилья (и нежилых помещений). Причем ЖК прямо обязывает это сделать (см. п. 2 ст. 161). Такое принуждение вполне оправданно ввиду пассивности граждан, как раз и порождающей главную проблему реформы (урегулирование патовой ситуации, когда жильцы отказываются выполнять закон, возлагается на местную власть, которая по конкурсу выбирает управляющую компанию).

Все это - абсолютное новшество. Раньше самоуправление домом (в государственных домах) организовывалось иначе. Надо было сначала оформить кондоминиум (имущественный комплекс - включая земельный участок и все, что на нем расположено) и только после этого выбирали способ управления. Если домом владело не более четырех собственников, они могли управлять кондоминиумом сами или организовать ТСЖ. В противном случае управлением занималась уполномоченная государством служба заказчика. Сейчас это ограничение (не менее четырех собственников) снято. Не нужно предварительно организовывать кондоминиум. Управляющую компанию теперь назначают собственники, а не государство (за исключением патовой ситуации). Причем УК можно выбрать прямо на собрании собственников, по конкурсу или поручить это ТСЖ (жилкооперативу).

То, что ключевое решение (о выборе способа управления) возложено на граждан (только собрание, а не ТСЖ, как раньше, может теперь принимать решение о реконструкции дома и использовании земельного участка), является хорошим стимулом для организации самоуправления. И надо отдать должное разработчикам ЖК - они добросовестно отнеслись к законодательному обеспечению этой нормы. В целом ряде статей ЖК подробно описаны все процедуры (правила проведения собрания, кворумы в разных ситуациях, предусмотрено даже заочное голосование).

Впрочем, председатель правления Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Петербурга Марина Акимова указывает на ряд недостатков этого раздела ЖК. Так, из-за введения института общего собрания собственников возникает двоевластие. Оно может инициировать конфликты между членами ТСЖ (кооперативом) и собственниками помещений, не вошедшими в ТСЖ, при решении вопросов использования земли или реконструкции дома. Нелепой считает Акимова формулировку ст. 135, объявляющую ТСЖ "объединением собственников помещений", в том числе нежилых. По ее мнению, следовало бы заменить название ТСЖ на ТСП (товарищество собственников помещений). Впрочем, это не устранит другой проблемы, когда содержанием дома занимаются совместно собственники помещений разных типов, при том что тарифы на обслуживание жилого и нежилого фонда различаются. Указанные недостатки не принципиальны и не способны нанести серьезный вред реформе, хотя определенные проблемы они, конечно, порождают.

Определенность лучше справедливости

Очень важно, что ЖК четко определяет права собственников жилья в различных ситуациях. Например, раньше в ТСЖ зачастую возникали конфликты в связи с тем, что члены товариществ владеют жильем разных размеров. Споры происходили уже на стадии утверждения устава ТСЖ. Одни считали, что каждый собственник должен иметь определенное число голосов в зависимости от размера его собственности (от количества квадратных метров его жилья). Другие настаивали на том, чтобы собственник имел один голос ("чтобы богачи не за-хватили управление домом"). Такие конфликты особенно обострялись в ситуациях, когда определялся размер взноса каждого члена ТСЖ на общие нужды, не предусмотренные стандартным набором услуг, оплачиваемых по квитанции (например, на найм косьержа, установку домофона и т.п.).

Новый ЖК эту проблему вообще снимает - в нескольких статьях все спорные моменты конкретно регламентированы. Собственник во всех случаях голосует и платит в зависимости от размера своей доли в собственности дома. Можно, конечно, обсуждать справедливость такого решения, но пока эта норма не изменена, подчиняться ей необходимо. И по мнению руководителей ТСЖ, это очень хорошо - определенность лучше справедливости.

Проблема недоремонта

Оппоненты нового ЖК указывают на оборотную сторону равноправия собственников помещений. При желании (например, властей отдельных регионов) эту норму можно трактовать как снятие с государства ответственности за многолетний недоремонт. Мол, жизнь начинается "с чистого листа" и собственники с момента принятия дома на свой (ТСЖ, управляющей организации и т.п.) баланс несут равную ответственность за все проблемы, связанные с ним. То есть им следует на паритетных началах компенсировать недоремонт.

Конечно, учитывая главную задачу реформы ЖКХ (стимулирование активности населения), следовало прямо указать в ЖК на обязанность власти привести дом в нормативное состояние (на момент передачи его в управление жильцам, точнее, собственникам помещений) - такая норма оказала бы позитивное психологическое воздействие на жильцов.

Однако, по мнению специалистов, даже при отсутствии прямой записи в ЖК существует юридический механизм, принуждающий власть компенсировать недоремонт. В момент передачи дома на балансовый учет ТСЖ (или управляющей организации) составляется акт, в котором фиксируется техническое состояние дома, то есть указываются все его дефекты. Этот акт подписывается представителями как ТСЖ, так и соответствующего ГУЖА. В результате он становится документальным свидетельством невыполнения государством своих обязанностей, вполне пригодным в том числе и для судебного разбирательства.

В настоящее время, ввиду отсутствия должного учета, для большинства жилых домов таких актов не составлено (а имеющиеся, как правило, не актуализированы), так что само их оформление по инициативе ТСЖ служит основанием для включения дома в адресную программу капремонта. По словам председателя Жилищного комитета Юниса Лукманова, администрация Петербурга выполнит свои обязательства по ремонту (в том числе по замене изношенных лифтов). Существующие городские целевые программы, предусматривающие завершить капремонт всех домов в Петербурге до 2015 года, отменены не будут. Как уверяют в Жилищном комитете, в одном из нормативных актов четко разграничится сфера ответственности государства и частных собственников по ремонту жилых зданий (в ЖК такого разграничения нет). Скорее всего, государство возьмет на себя ремонт стен, крыш, сложных инженерных систем и лифтов. Внутренние коммуникации придется чинить гражданам, впрочем, совместно с государством как одним из собственников квартир.

ЖК открывает здесь новые возможности. Во-первых, раньше граждане даже не имели права финансировать капремонт, а теперь имеют. Во-вторых, руководители некоторых частных компаний утверждают, что при заключении многолетнего договора на обслуживание старого дома выгоднее сначала провести его капитальный ремонт. Генеральный директор ООО "Управляющая компания "Стакс"" Евгений Пургин утверждает: "Мы во многих домах проводим капремонт. Для владельцев квартир, управляющих домом, разрабатываем долгосрочные графики выплат". По словам генерального директора ООО "МФЗ-Сервис" Сергея Кондратьева, они тоже проводят капитальные ремонты: "И будем их проводить, у нас есть для этого оборотные средства. Мы хотим заинтересовать людей, чтобы они заключали с нами договоры. Я четко знаю, что вложенные нами деньги отобьются через десять лет".

"Наличие нескольких источников финансирования позволит маневрировать и ускорить приведение жилищного фонда в нормальное состояние", - говорит начальник Управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета правительства Петербурга Олег Вихтюк. В связи с этим он обращает внимание на то, что жильцы получили возможность контролировать ремонтные работы. Тогда как раньше капремонтом управляли госструктуры со всеми присущими им недостатками (завышение сметной стоимости работ, затягивание сроков, низкое качество ремонта и т.п.).

Ставка на ТСЖ

В новом ЖК нет понятия "кондоминиум". Вместо него появилось "общее имущество многоквартирного дома". По словам Олега Вихтюка, это было сделано для того, чтобы устранить на понятийном уровне различие между домом и его имущественным комплексом. Теперь собственнику квартиры автоматически принадлежит доля в общем имуществе дома (технические помещения, лестницы, подвалы, чердаки). Оформлять нужно лишь межевание земельного участка, принадлежащего дому. Но самого акта передачи земли в собственность ТСЖ уже не требуется - земля, как и другое общее имущество, есть имманентная принадлежность многоквартирного дома (акт приема-передачи составляется только в случае смены управляющей организации). Поэтому теперь, чтобы взять в свои руки управление, жильцам не надо предварительно регистрировать имущественный комплекс. Раньше это было необходимо и затрудняло перевод дома на самоуправление. С другой стороны, становится сложнее потихоньку растащить дом на части (до сих пор это было распространенной практикой и всячески поддерживалось чиновниками КУГИ) - отдать кому-то подвал или чердак, объявив их нежилым помещением.

Жилищный кодекс требует, чтобы все ЖСК перерегистрировать в ТСЖ. Несмотря на критику этого положения со стороны ряда политиков, Марина Акимова, например, считает его естественным - поскольку существующие сейчас ЖСК по Гражданскому кодексу являются не кооперативами (члены кооператива владеют паями, а не имуществом), а по сути - ТСЖ. Так что требуется лишь придать реальности организационно-правовую форму. К тому же в ЖК предусмотрены вполне приличные условия для такой перерегистрации - на нее отводится почти два года (до 1 января 2007 года) и само переоформление производится совершенно бесплатно.

ТСЖ остается некоммерческой организацией (с соответствующим налогообложением). Правда, если раньше оно создавалось после оформления кондоминиума для управления им, то теперь ТСЖ можно регистрировать в любой момент вне связи с имущественным комплексом дома. Процедура регистрации несколько упростилась. Она включает подготовку и проведение собрания, оформление протокола собрания, утверждение устава, составление заявления в налоговую службу (на регистрацию), получение из налогового органа свидетельства о регистрации юридического лица (ТСЖ) со всеми реквизитами и открытие банковского расчетного счета. Все это, как утверждает Олег Вихтюк, можно сделать, уложившись в 10-15 дней.

Раньше для регистрации ТСЖ было достаточно решения двух владельцев квартир, теперь требуется количество собственников, владеющих большей половиной площадей жилых и нежилых помещений. Эта норма, безусловно, затрудняет создание ТСЖ. Правда, для решения главной задачи - передачи дома в управление жильцам - можно сегодня обойтись без ТСЖ. Поскольку переход на самоуправление ЖК упростил, можно ожидать даже ускорения этого процесса.

Награда за ответственность

Застройщику теперь запрещено единолично создавать ТСЖ в процессе строительства. До сих пор дольщики, не имеющие зарегистрированного права собственности на свое будущее жилье, не могли образовать ТСЖ, так что это делал застройщик (формально владеющий всем домом на этапе строительства). Соответственно, он определял условия управления и обслуживания домом, в том числе управляющую компанию (как правило, свое подразделение). Так что реальной конкуренции даже в новом жилищном фонде до сих пор не было.

Новый ЖК радикально изменил здесь правила игры. Создавать ТСЖ на этапе строительства должны сегодня дольщики - будущие владельцы не менее чем 50% помещений в доме (застройщик может выступать как будущий собственник части помещений, например непроданных квартир). Поскольку при приемке завершенного строительством дома предусмотрена подпись эксплуатирующей организации под актом сдачи-приемки дома, то дольщики получили возможность (через механизм создания ТСЖ на стадии строительства) избежать сдачи дома с существенными недоделками - крайне актуальная проблема для современного рынка жилищного строительства. Однако прежде им надо проявить гражданскую активность и создать ТСЖ, не допустив при этом злоупотреблений со стороны застройщика.

Специалисты приветствуют эту норму, хотя и предвидят проблемы с созданием ТСЖ. На этапе строительства будущие жильцы разобщены, друг с другом не знакомы, так что на практике инициатором ТСЖ все равно будет выступать застройщик (другого организующего звена на стройке нет), что оставляет риск злоупотреблений. Кроме того, по мнению вице-президента холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Кирилла Вязовского (с которым согласны и другие застройщки), могут возникать проблемы с подключением дома к сетям монополистов и с оплатой жилищно-коммунальных услуг до момента вселения жильцов - ответственность за все это теперь несут, по существу, сами дольщики (в лице ТСЖ, кооператива или через управляющую компанию, избранную собранием на этапе строительства). Этим проблемам будет посвящена специальная публикация в одном из ближайших номеров нашего журнала.

До идеала далеко

Что касается тех разделов нового ЖК, которые призваны регулировать текущее управление домом, то руководители ТСЖ и кооперативов одобряют правовые новшества и критикуют технические упущения (нововведений, способных ухудшить ситуацию, не отмечают и здесь).

Положительно оценивается норма, согласно которой управлять домом может организация любой правовой формы и формы собственности. В частности, не только юридическое лицо, как раньше, но и физическое - предприниматель без образования юрлица (ПБОЮЛ). Кроме того, Марина Акимова, например, считает важным, что новый ЖК впервые предусматривает (ст. 164) возможность заключения прямых договоров владельцев квартир и с управляющей домом организацией (или ПБОЮЛ), и с непосредственными поставщиками услуг, причем как жилищных, так и коммунальных. Такие договоры, как показывают богатый западный опыт и отдельные примеры у нас, снимают массу проблем по оплате услуг и контролю их качества, с которыми мучаются сейчас жильцы и руководители объединений в самоуправляющихся домах. Впрочем, специалисты уверены, что реализовать эту норму на практике будет очень трудно (в том числе ввиду отсутствия нормально работающей судебной системы).

Положительно оценивается и норма ЖК, предписывающая нанимателям государственных квартир (а не представителям государства) заключать договоры на обслуживание. Правда, при этом остаются технические неувязки, порожденные порядком оплаты услуг ЖКХ для нанимателей государственных квартир из двух источников (из собственных средств и из городского бюджета). Опыт показывает, что получить из бюджета надлежащие суммы очень непросто. Такая же проблема существует и с льготниками - из-за того, что жилищные льготы до сих пор не монетизированы. Несмотря на все обещания, администрация Петербурга до сих пор не ввела адресного финансирования услуг ЖКХ.

Непросто будет и разрешать конфликты с нанимателями, ибо формально выполнение решения домового собрания, ТСЖ и ЖСК обязательно для всех собственников, но не нанимателей. Жилищный кодекс это противоречие не снимает. Нет в нем также четкой регламентации других важных моментов, которые, как показывает практика, порождают постоянные конфликты (например, в разделе VII, посвященном оплате услуг, отсутствует специальная статья о выселении за хронические неплатежи). Марина Акимова судит по своему печальному опыту, что чиновники и судьи будут использовать эти неясности ЖК для ухода от ответственности. Помочь здесь смогут лишь усилия реформаторов по сокращению полномочий чиновников и реформирование судебной системы.

ЖК несколько упорядочивает (в сторону упрощения) процедуру выдачи разрешений на перепланировку жилых помещений. Правда, кодекс не содержит необходимых подробностей, в частности отсутствует перечень действий (в процессе перепланировки квартиры), "наносящих ущерб другим собственникам многоквартирного дома". Такая регламентация должна быть выполнена местными властями, правда в Петербурге ее пока нет. Хотя некоторые нормы содержатся в постановлении Госстроя РФ N170 от 26.09.2003 (например, о том, что нельзя сооружать санузлы над жилыми помещениями), которым руководствуется петербургская Межведомственная комиссия при выдаче разрешений на перепланировку.

В Петербурге давно существует набор нормативных актов, подробно регламентирующих техническую процедуру перепланировки. Как признают специалисты, она очень сложна. ЖК несколько ее упрощает, устанавливая исчерпывающий перечень необходимых документов. Зато процедуру перевода жилых помещений в нежилые и обратно ЖК, наоборот, усложняет (одних согласований теперь нужно получать около 20). Впрочем, на реформу ЖКХ это вряд ли повлияет, поскольку для регистрации ТСЖ не требуется выделять специальное нежилое помещение (в качестве юридического адреса ТСЖ надо указать лишь адрес дома). Правда, ЖК разрешает использовать жилые помещения для индивидуального предпринимательства, что крайне важно для малого бизнеса.

Один явный дефект ЖК признают все - балконы, лоджии, веранды, терассы объявлены нежилыми помещениями, что противоречит сложившейся практике и создаст проблемы с определением стоимости обслуживания дома (на практике эти помещения обслуживаются как жилые). Эту норму, видимо, придется исключать с помощью поправки в закон. Также надо будет дорабатывать положение о возможности изъятия земли, прилежащей к дому, для госнужд - нужен четкий перечень таких ситуаций.

Все впереди

Нововведениями Жилищного кодекса проблема вовлечения населения в самоуправление не устраняется. Кодекс лишь расширяет спектр возможностей, но не решает вопрос мотивации людей к использованию этих возможностей. Особенно остра эта проблема в отношении нанимателей жилых помещений, еще меньше, чем собственники, мотивированных к управлению домом. Между тем наниматели составляют значительную долю жильцов.

По большому счету, новый ЖК делает лишь одну вещь - создает условия для домового самоуправления. Между тем, когда самоуправление оформлено и начинается ежедневная работа, у жильцов возникает куча текущих проблем. Эти проблемы ЖК регулирует без подробной регламентации и далеко не во всех случаях. Здесь основная ставка делается на местное законодательство и инициативы региональных властей (ЖК, по своему смыслу, - рамочный закон).

Как сообщил глава Жилищного комитета администрации Петербурга Юнис Лукманов, в связи с вступлением в силу нового Жилищного кодекса уже в ближайшее время в городе будут приняты восемь жилищных законов, регулирующих ряд аспектов, подробно не описанных в ЖК. Впрочем, по мнению специалистов, подобных законов (в том числе и федеральных) должно быть выпущено еще несколько десятков - чтобы правоотношения в жилищной сфере хотя бы приблизились к стандартам развитых стран, где такие отношения регламентированы чрезвычайно подробно.

Владимир Грязневич, Надежда Брешковская

Источник: Эксперт Северо-Запад (все статьи)